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18/07/2013

Immobilier : les risques d une « valeur refuge »

La lettre d'information - juillet 2013

Immobilier : les risques d'une "valeur refuge"

Après la sévère crise immobilière du début des années 90 en France, les prix dans le secteur ont commencé à s’orienter à la hausse à compter de 1996 comme dans la plupart des économies développées. Depuis l’an 2000, leur progression s’est nettement accélérée avec une moyenne de +75% et de +115% à Paris pendant que les salaires ne montaient que de 10% et que l’inflation restait modérée à 18% en cumulé (*).

Les raisons de la déconnexion entre l’immobilier et ses fondamentaux de long terme sont connues. De la baisse régulière des taux d’intérêt (le taux de l’emprunt d’Etat de référence - OAT 10 ans - est passé de 7,5% en 1995 à 2% à fin 2012), au sentiment de sécurité par rapport à d’autres placements qui ont déçu ou encore à la volonté de s’assurer un logement à long terme face à un avenir toujours plus incertain. Si de nombreux pays ont connu une telle évolution, elle s’est achevée presque toujours par une correction, parfois sensible. Aux Etats-Unis, en Espagne ou encore en Irlande les prix ont chuté de 30 à 50% suite à la crise financière de 2008 et de façon rapide. Le Royaume-Uni a subi d’abord la baisse avant de remonter grâce à son statut fiscal attirant une part significative de grandes fortunes mondiales. La France fait figure d’exception dans ce panorama. Après un léger repli en 2009, les prix ont établi de nouveaux records jusqu’en 2012.

Certes, la démographie française est plus favorable que celle de ses voisins et les professionnels du secteur ont été assez prudents pour ne pas trop construire, bien que l’objectif de 500 000 logements neufs par an relève plus de l’incantation que d’une réelle nécessité.

Quoiqu’il en soit, nous sommes aujourd’hui arrivés aux limites de cette tendance et l’on constate un début d’érosion des prix, variable selon les localisations et la qualité du bien. Les banques, contraintes par la réglementation du comité de Bâle, n’octroient plus de crédit aussi facilement qu’auparavant. Les particuliers ne peuvent consacrer davantage de leurs revenus au remboursement de leur emprunt en l’absence de hausses de salaires car le taux d’effort (part du revenu consacré au logement) est globalement à la limite du supportable. De plus, les taux de crédit sont déjà au plus bas historique. Ces derniers pourraient remonter dans les années à venir : aux Etats-Unis, suite à l’inflexion de la politique monétaire, le taux 10 ans a augmenté de 1% en un mois. Même si la BCE œuvre pour éviter que les taux européens n’emboîtent trop tôt le pas à ceux d’outre-Atlantique, les mêmes phénomènes pourraient se produire avec quelques trimestres de décalage. La hausse des taux français entraînerait de facto une baisse importante de la solvabilité des acheteurs potentiels.

L’espérance de valorisation de l’immobilier semble donc très faible, au mieux pendant une longue période, le temps que les salaires rattrapent au moins en partie les prix. Si une hausse des taux devait prendre forme, une correction significative est possible au regard de l’absence de marge de manœuvre des acheteurs. Pris entre le marteau d’une fiscalité de plus en plus lourde sur les plus-values comme sur les revenus fonciers (cf. ci-dessous) et l’enclume d’une protection accrue des locataires, y compris les indélicats ou insolvables, les investisseurs sont moins séduits par ce placement. Enfin, l’offre de biens à vendre est aujourd’hui supérieure à la demande quelle que soit la catégorie induisant une liquidité décevante.

 RAPPEL DE LA FISCALITE ACTUELLEMENT EN VIGUEUR

Plus-values immobilières

Taux : 34,5% (19% + 15,5% prélèvements sociaux).
Surtaxe comprise entre 2 et 6% pour les plus-values excédant 50 000 €.
Le cas échéant contribution exceptionnelle des hauts revenus (3 à 4%).

Abattement pour durée de détention :
- Abt 2% par an entre 6 et 17 ans
- Abt 4% par an entre 18 et 24 ans
- Abt 8% par an entre 25 et 30 ans
-- Exonération totale au bout de 30 ans de détention.

Exonérations principales :
- Cession de la résidence principale
- Cession de bien < 15.000 €
1ère cession d'un logement si le cédant n'est pas propriétaire de sa
résidence principale et qu’il remploi le prix de cession dans l’acquisition de cette dernière sous conditions.

Revenus fonciers

Taux : tranche marginale d’imposition (45% max) + 15,5% prélèvements sociaux. Le cas échéant contribution exceptionnelle des hauts revenus (3 à 4%).

Assiette :
- Soit 70% des loyers si < 15 000 € (micro foncier)
- Soit déduction des charges réelles (taxe foncière, travaux
d’amélioration, intérêts d’emprunt…).

Pour 2013, le consensus des spécialistes table sur une baisse des prix et du rendement locatif. Les professionnels pointent du doigt les diverses annonces gouvernementales modifiant les rapports bailleurs-locataires et les modalités de fixation des loyers. Sans aller jusqu’à conseiller une vente massive d’un actif qui procure des revenus réguliers malgré un rendement net très faible, il nous semble que celui dont le patrimoine est très majoritairement tourné vers la pierre doit se rappeler du bon sens qui invite à ne pas mettre « tous ses œufs dans le même panier ».

Nous sommes à votre disposition pour vous aider dans l’étude de la fiscalité de vos biens immobiliers qui souvent réserve des surprises après la prise en compte de l’ensemble des éléments qui la composent.

(*) Sources : Chambre des Notaires de Paris - INSEE - Friggit