Plus-values immobilières : nouvelle donne et optimisation

La lettre d'information - octobre 2011

Le 24 août dernier, le Premier Ministre François Fillon avait annoncé la suppression immédiate de l’abattement pour durée de détention applicable aux plus-values immobilières pour ne tenir compte que de l’inflation.

Après étude par les Assemblées, la réforme adoptée dans la seconde loi de finances rectificative pour 2011 publiée au JO le 20/09/2011 est bien différente : la notion d’abattements est conservée mais, pour les cessions réalisées après le 01/02/2012, ils seront réduits.
Revenons sur ces dispositions et évoquons quelques pistes de réflexion pour en limiter l’effet.

NOUVELLES REGLES DE TAXATION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES (1)

Actuellement, aucun impôt n’est dû en cas de détention de plus de 15 ans (abattement de 10% au-delà de 5 ans de détention). La réforme porte cette exonération de 15 à 30 ans. A compter du 01/02/2012, les abattements appliqués seront les suivants :

• 2% par an entre 6 et 17 ans,

• 4% par an entre 18 et 24 ans,

• 8% par an entre 25 et 30 ans.

Depuis le 21/09/2011, l’abattement fixe de 1.000 € est supprimé.
Depuis le 01/10/2011, le taux d’imposition est porté à 32,5% (19% + 13,5%).
Le reste du dispositif est inchangé.

COMMENT LIMITER CETTE TAXATION ?

Vendre avant le 01/02/2012 permet d’éviter l’application des nouveaux abattements. Toutefois, quelles solutions s’offrent à vous si vous ne souhaitez pas vous dessaisir immédiatement de votre bien ?

Apporter le bien à une SCI ? Non.

Cette opération permettrait d’acter un nouveau prix de revient sans vous démunir. Toutefois, par exception, la loi anticipe l’entrée en vigueur de la réforme au 25/08/2011 pour les apports de biens en société (notamment en SCI).

Vendre le bien à une SCI ? Oui.

L’application anticipée de la réforme ne vise que les apports en société et non les ventes. Vous pouvez ainsi vendre avant le 01/02/2012 votre actif à une SCI dont vous seriez l’un des associés. En cas de détention de plus de 15 ans, cette opération ne génèrera aucun impôt et le prix de revient à venir de votre bien sera modifié.
Risque d’abus de droit (2). Cette opération ne doit pas être motivée par le seul but d’éluder l’impôt. Vous devez pouvoir justifier de réels intérêts juridiques et économiques (tels que la transmission ou le financement à crédit).

Donner le bien ? Oui.

La donation ne génère pas d’impôt de plus-value. Toutefois, elle permet d’acter un nouveau prix de revient et ainsi de limiter la taxation de la plus-value à terme. A titre d’exemple, la donation d’un bien immobilier à vos enfants vous permettrait d’initier la transmission tout en limitant la taxation de la plus-value en cas de vente.
Risque d’abus de droit (1). La donation doit nécessairement être antérieure à la cession. Il est primordial de porter une attention particulière à la chronologie et à la rédaction des actes.

Nous restons à votre entière disposition pour étudier avec vous la solution la plus opportune pour répondre à vos attentes.

{(1) Ces mesures ne s’appliquent notamment pas à la cession de la résidence principale qui est exonérée.

(2) L’administration fiscale peut alors pratiquer une majoration de 40% à 80% de l’impôt. L’intervention de conseils spécialisés (notaires, avocats) s’impose pour prendre toutes les précautions nécessaires à la réalisation de ce type d’opération.}